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广州离婚律师——婚前房产婚内还清贷款,如何主张增值部分?

一方婚前采取按揭方式购买房屋一套,婚后夫妻二人共同还贷,并由一方对外举债,一次性还清贷款。现因感情破裂,非产权登记人如何主张权益?我们看一则案例:


男方于2010年采用按揭方式购买价值100万元的房屋一套,贷款80万元,缴纳契税3万元。随后,除男方出资还款外,其父母亦资助,帮助其偿还贷款。


2012年该房屋涨价至120万元。男方与女方结婚,婚后夫妻双方共同还款五个月,每个月还款3000元(其中每月支付的利息1000元)。在第五个月,男方向外借款50万元,全部还清银行贷款,以及利息10万元。


2017年,夫妻双方因感情破裂,涉离婚诉讼。此时,涉案房屋价格200万元。女方要求主张房屋份额或增值部分的一半。


一、女方是否可以主张房屋份额?


根据我国婚姻法第18条规定,一方的婚前财产,为夫妻一方的财产。本案中,男方于婚前购买房屋一套,属于男方婚前财产。应当注意的,不动产采用登记生效主义,男方作为登记的权利人,享有房屋所有权,女方并无权主张房屋份额。尽管婚姻法解释(三)第10条规定,前述情形,“离婚时该不动产由双方协议处理”,“依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记的一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务”。此处的“可以判决”,应当理解为“应当判决”,否则将可能导致物权法适用的混乱。故,女方不因婚姻行为取得本案中的房屋份额,无权主张房屋所有权。


二、女方是否可以主张增值部分?


婚姻法第17条规定,生产、经营收益、其他应当归共同所有的财产,属于夫妻共同财产。婚姻法解释(三)第5条规定,夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。此处,自然增值,一般指在没有另一方贡献的情况下,房屋的自然升值,并不仅仅是装修行为,应当也包括共同居住、管理行为。本案所涉房屋在婚后双方共同偿还贷款,且双方共同管理、使用房屋,房屋增值部分并不视为孳息或自然增值。


根据婚姻法解释(三)第10条规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。即补偿时,要遵循照顾子女和女方权益的原则,法院具有相应的自由裁量权。


对于婚前贷款购买房屋,婚后共同还款的情形,实务中遵循前述规定的精神,一般房屋所有权均判决给产权登记一方,但另一方可以主张两部分权益:一是共同还贷支付的款项,二是共同还贷支付的款项所对应的财产增值部分。


三、50万元借款是否属于男方个人债务?


根据婚姻法第41条规定,离婚时,原为夫妻共同生活所负的债务,应当共同偿还。共同债务的认定,需要以“为夫妻共同生活所负”为必要条件。也就是婚内共同债务,要有共同举债合意,且用于夫妻共同生活。本案中,男方举债的目的为偿还其婚前个人财产所负的债务,此债务是否“为夫妻共同生活所负”?应当认为,该债务系夫妻共同债务。尽管其举债偿还的是个人房屋的贷款,但该房屋是用于夫妻共同居住,是基于共同生活的需要所负。当然,该部分债务作为夫妻共同债务,该部分偿还数额当然应计入夫妻共同偿还的数额。


四、女方主张增值部分的价值如何计算?


首先,房屋增值部分应当是婚姻存续期间发生的增值。男方自购买房屋至结婚前,房屋增值部分均属于其个人财产,女方无权主张。


其次,房屋增值的部分应当以夫妻共同偿还贷款的数额为基准计算。实践中,婚后仍然由男方偿还贷款,此时女方是否有权主张增值?在没有约定婚后财产个人所有的情况下,男方婚后取得的工资、投资收益等均属于夫妻共同财产,以夫或妻的名义偿还贷款,均属于共同偿还。


最后,具体计算方式应当按如下公式计算。根据最高院民一庭指导案例意见,计算分如下步骤:


1、计算诉争房屋的升值率


升值率=诉争房屋现当前价格/(结婚时诉争房屋价格+共同已还利息+其他费用)


以当前价格除以结婚时房屋价格、婚姻存续期间支出的利息、购买房屋时支出的其他税费,得出离婚时房屋与结婚时相比,房屋的升值率。


2、计算非产权登记一方所得的补偿款


补偿款=共同还贷部分*升值率/2


共同还贷部分,属于夫妻共同作出的贡献,乘以升值率后得出总升值数额,按一人一半的比例分配,得到本案中女方的补偿款。


3、本案计算结果


升值率=200/(120+0.1*5+10+3)=149.8%


补偿款=(0.3*5+50)*149.8%/2=38.57(万元)


根据前述公式,计算出补偿款的数额。此处应注意的是,本案中有50万元的共同债务,女方应当承担一半。故在无其他债权债务的情况下,实际补偿女方的数额为:38.57-25=13.57(万元)


本案中,是全部还清贷款的情形。如果尚未还清贷款的,作为房屋及相关费用成本中的利息,应当仅限于夫妻关系存续期间共同偿还的利息。


五、启示


从诉讼角度而言,作为女方代理人,应当作好以下诉前准备:


一是测算房屋增值数额。深入查找了解结婚时房屋价格,必要时应咨询专业评估机构。通过测算,确定是否提出本项诉请,以避免支出评估等费用。


二是详细核查房屋支出成本。包括契税、营业税等,以及支付的利息。公共维修基金和物业费,并非基于交易行为发生,不应计入成本。


三是正确处理共同债务和房屋增值之间的关系。部分案件中,会出现债权人与另一方(本案中的女方)存在利害关系的情形,不可擅自作出放弃共同债务且放弃增值主张的承诺。



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